4 cosas a tener en cuenta si compras una casa usada a una empresa o un banco

4 cosas a tener en cuenta si compras una casa usada a una empresa o un banco

Cuando nos disponemos a buscar una vivienda, puede ocurrir que en ocasiones la que es perfecta para nosotros, sea de una empresa o un banco. En ese caso deberemos tener en cuenta una serie de aspectos que nos ayudarán a afrontar mejor la compra sin sustos ni sobresaltos.

 

Comprobar que el vendedor es el representante de la empresa

Lo más importante es saber quién es el vendedor. Cuando las viviendas son de sociedades, la ley atribuye la representación a un administrador, pero también se pueden otorgar poderes de representación a otras personas denominadas apoderados.

Lo mejor que podemos hacer al respecto es solicitar a la empresa los estatutos de dicha sociedad y la escritura de nombramiento del administrador o del apoderado. De esa manera podremos verificar si la empresa tiene una representación válida y no vamos a tener ningún tipo de conflicto durante el proceso de compra.

También es posible solicitar una nota al registro mercantil para comprobar que el administrador sigue ostentando el cargo, pues no sería la primera vez que las fluctuaciones de los miembros de una empresa no se consolidan en el estatuto hasta pasado un tiempo y tenemos que valernos de otros documentos donde poder cerciorarnos de los cargos.

 

Comprobar que hay acuerdo de los socios para vender el piso

Este punto es importante y podemos extrapolarlo a cualquier vivienda en donde haya más de un vendedor.

Pero vamos a lo que nos interesa. Cuando una empresa vende una vivienda que se considera activo esencial es necesario que todos los socios lo hayan acordado en junta general y que quede registrada dicha reunión y dicha confirmación por los diferentes socios que componen la empresa y que tienen derechos y poderes sobre la vivienda a vender.

Para poder comprobar este punto, solo necesitamos solicitar un certificado dejando constancia que el inmueble que se va a transmitir no es un activo esencial.

 

Entrega de arras a la compañía

Cuando una empresa quiere vender algo puede ser o porque no lo necesitan o porque no les va bien. Si es la primera opción no hay problema, si es la segunda puede que sí.

Cuando nosotros firmamos un contrato privado de compraventa sin hacerlo delante de un notario, esa firma no nos está garantizando que la operación vaya a realizarse. Te estarás preguntando, ¿pero si es un contrato vinculante? efectivamente y como tal vendrá estipulado que, en caso de vender el piso a otra persona, la empresa deberá devolverte por duplicado las arras que entregó en la firma. Pero, ¿qué pasa si la empresa se declara insolvente y te quedas sin dinero y sin piso? Tendrías que andar reclamando la devolución a una sociedad insolvente y se convertirá en un proceso lento y largo, las ganas de comprar una vivienda se desvanecerán y además tendrás quebraderos de cabeza día sí y día también.

Lo mejor para evitar este riesgo es formalizar la compraventa ante un notario. Pero, si esa opción no es posible, puedes averiguar en el registro mercantil si la empresa que vende es solvente o tiene otros bienes. Otra opción sería firmar un contrato privado pero dejando en depósito un cheque por el importe de las arras en la notaría donde esté prevista la firma de la escritura.

 

Los impuestos a pagar

De primeras, el impuesto que deberá pagar el comprador por la compra de la casa es el IVA del 10% en caso de que la vivienda sea nueva (y del 4% si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública). Y si lo que se compra es un local comercial o una oficina nueva, el tipo impositivo del IVA es del 21%.

Pero si es de segunda mano, la transmisión estará exenta de IVA y entonces deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO).

Eso sí, si el que compra es un empresario o profesional en ejercicio de su actividad, y tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA, es posible renunciar a la exención de este impuesto. Con ello conseguirá que la compra tribute por IVA en lugar de TPO, y de esta forma podrá luego deducirse el impuesto pagado. En caso de que el comprador tenga que pagar el IVA, será él mismo el encargado de ingresarlo en Hacienda, es decir, no será el vendedor (por la conocida como “inversión del sujeto pasivo”, contemplado en el artículo 84.1.2.e de la Ley 37/1992).

Si el comprador tuviese derecho a deducir el IVA, en la declaración que presente ingresará por un lado el IVA de la compra, y por otro lado se lo deducirá, obteniéndose así la neutralidad del impuesto.

 

 

 

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